Ces erreurs qui plombent votre dossier lors d’une demande de prêt

Ces erreurs qui plombent votre dossier lors d’une demande de prêt

L’achat d’un bien immobilier représente un enjeu financier majeur, mais de nombreuses erreurs courantes peuvent compromettre l’obtention d’un crédit. Que ce soit une sous-estimation des charges, une préparation insuffisante du dossier ou une mauvaise évaluation des revenus, ces pièges coûtent cher. Décryptage des principaux écueils à éviter pour sécuriser votre projet.

Définir un budget réaliste sans anticiper les frais annexes

La première erreur consiste à négliger les frais annexes (notaire, garanties, assurance emprunteur) lors de l’estimation du budget. Ces coûts, qui peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix du bien, sont souvent oubliés, entraînant des difficultés de trésorerie post-achat.

Exemple concret : Pour un appartement à 300 000 €, les frais de notaire s’élèvent généralement à 7 % à 8 %, soit 21 000 € à 24 000 €. Sans intégrer ces montants, le budget initial devient irréaliste.

Ignorer les taxes locales et charges de copropriété

Les taxes foncières et les charges de copropriété sont souvent sous-évaluées. Ces dépenses mensuelles ou annuelles impactent directement la capacité d’emprunt. Par exemple, une taxe foncière élevée dans une grande ville peut ajouter plusieurs centaines d’euros par an au budget.

Solution : Consultez les derniers relevés de charges du bien et vérifiez les taxes locales via le site de la mairie.

La sous-estimation des charges mensuelles

Minimiser les dépenses régulières pour gonfler la capacité d’emprunt

Une erreur récurrente consiste à occulter les crédits en cours ou les abonnements (téléphone, streaming, assurances) lors des simulations. Les banques évaluent la capacité d’emprunt en déduisant ces charges du revenu net. Une sous-estimation fausse l’analyse et expose à des mensualités inabordables.

Cas pratique : Un couple avec deux enfants omettant les frais de cantine (200 €/mois) et les assurances auto (150 €/mois) dans leur simulation. Leur capacité d’emprunt serait surestimée de 350 €/mois.

Oublier l’impact des taxes sur le budget global

Les taxes foncières et taxes d’habitation varient selon les communes. Dans certaines villes, ces impôts peuvent représenter 1 000 € à 2 000 € par an. Sans les intégrer, le budget mensuel apparaît plus solide qu’il ne l’est en réalité.

Astuce : Utilisez des simulateurs en ligne pour estimer ces taxes en fonction de la localisation du bien.

Les pièges de la préparation du dossier de crédit

Négliger les délais de constitution du dossier

La période entre la signature du compromis de vente et l’obtention du crédit est courte (45 à 60 jours). Une préparation tardive des pièces (bulletins de salaire, avis d’imposition) retarde l’analyse bancaire et risque de compromettre la transaction.

Étapes clés :

• Constituer un dossier complet (relevés bancaires, contrats de travail, justificatifs de revenus) avant la recherche du bien.
• Obtenir une attestation de finançabilité pour rassurer le vendeur et accélérer les démarches.

Surévaluer les frais de crédit sans comparer les offres

Les emprunteurs se concentrent souvent sur le taux d’intérêt, mais négligent les frais annexes (garanties, assurance emprunteur, frais de dossier). Ces coûts, qui peuvent atteindre 3 % à 5 % du montant emprunté, impactent le coût total du crédit.

Exemple : Un crédit de 200 000 € avec un taux à 1,5 % mais des frais de 5 000 € coûtera plus cher qu’un crédit à 2 % sans frais.

Les illusions sur les revenus déclarés

Inclure des revenus irréguliers dans la déclaration

Les primes, bonis ou revenus complémentaires (locations saisonnières, freelance) ne sont pas toujours pris en compte par les banques. Ces revenus, jugés instables, ne renforcent pas la capacité d’emprunt.

Conséquence : Un salarié déclarant un bonus annuel de 10 000 € verra ce montant ignoré par la banque, limitant son budget.

Surévaluer sa stabilité professionnelle

Les banques privilégient les revenus stables (CDI, fonctionnaires) et rejettent les profils à revenus variables (auto-entrepreneurs, CDD). Une déclaration optimiste des revenus peut entraîner un refus de crédit ou une offre moins avantageuse.

Solution : Privilégier une déclaration réaliste en incluant uniquement les revenus réguliers (salaires, allocations).

Les solutions pour sécuriser son dossier

Recourir à un courtier immobilier pour optimiser le dossier

Un courtier identifie les erreurs courantes (sous-estimation des charges, surévaluation des revenus) et négocie des offres adaptées. Il compare les frais de garantie et les assurances emprunteur pour réduire les coûts globaux.

Avantage : Un courtier peut augmenter la capacité d’emprunt en révélant des options méconnues (prêts à taux zéro, subventions).

Utiliser des outils de simulation fiables pour anticiper les dépenses

Les simulateurs en ligne permettent d’estimer précisément les mensualités, en intégrant les charges, taxes et frais annexes. Ils évitent les mauvaises surprises en révélant les écarts entre simulation et réalité.

Exemple : Un simulateur incluant les charges de copropriété (200 €/mois) et la taxe foncière (1 500 €/an) affiche une mensualité plus élevée qu’une simulation basique.

Éviter les erreurs lors d’une demande de prêt nécessite une préparation rigoureuse : budget réaliste, dossier complet, déclaration précise des revenus. Les outils professionnels (attestation de finançabilité, courtiers) et une analyse minutieuse des charges et frais annexes sont des leviers clés pour sécuriser le projet. En anticipant ces pièges, les acheteurs évitent les refus de crédit et s’assurent un achat serein.