Où investir dans l’immobilier avec seulement 100 000 € ? La liste inattendue

Dans un contexte où acheter sa résidence principale devient une véritable épreuve – taux d’intérêt qui font grimper les factures et prix des logements peu pressés de baisser –, investir dans l’immobilier locatif n’a jamais semblé aussi périlleux. Mais rassurez-vous : même avec 100 000 € en poche, il existe encore des opportunités inattendues… à condition de savoir où les chercher !

Pourquoi la petite surface étudiante a la cote ?

• Le studio, c’est le nouveau Graal de l’investisseur prudent : petite surface, budget maîtrisé, et surtout une demande quasi-inépuisable chez les étudiants. De quoi faire battre le cœur de ceux qui n’ont pas oublié leurs années de pâtes et de colocation.

La start-up Maslow, spécialisée dans l’immobilier locatif clé en main, a flairé la tendance. Face à la multiplication des « petits » budgets d’investissement, elle a compilé deux palmarès des villes où il est encore possible de placer ses économies, avec moins de 100 000 €, voire jusqu’à 120 000 € pour les plus audacieux.

Comment ont été choisies ces villes ?

Ici, pas de boule de cristal ni de conseils farfelus, mais une analyse rigoureuse :

• Forte tension locative : On ne parle pas d’une soirée entre colocataires qui tourne mal, mais de villes où il y a plus de 6 demandes par offre, selon Locservice.
• Possibilité d’acheter 20 m² avec les budgets donnés : un bon début pour loger un étudiant (ou une table Ikea et quelques valises).
• Nombre d’étudiants à loger : exit les villes fantômes, priorité aux secteurs dynamiques.
• Offre de logements spécifiquement étudiants, entre Crous et résidences privées.
• Evolution du nombre de places Parcoursup entre 2018 et 2022 : un baromètre imparable de l’attractivité universitaire.

Et Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, ne mâche pas ses mots : sans tension locative, la rentabilité part en vacances ! Car un locataire qui file dès la fin de l’année scolaire laisse le studio… vide jusqu’à la rentrée suivante. Bonjour les dix mois sur douze de loyer, et adieu les rendements.

Le Top 5 des villes où investir avec moins de 100 000 €

Côté petits prix, le palmarès réserve quelques surprises. Voici la sélection :

• Orléans : star du moment, boostée par l’explosion des places sur Parcoursup. On aurait pu s’y attendre, ou pas…
• Angers : une valeur sûre, même si les prix y prennent aussi l’ascenseur depuis quelques années.
• Metz et Besançon : deux villes moyennes de l’Est, souvent oubliées, mais qui tirent leur épingle du jeu.
• Brest : peu de logements étudiants dédiés (3500 pour 19 000 étudiants à loger), autant dire que la demande y est… salée !

Et pour les budgets jusqu’à 120 000 € ?

Pour ceux qui veulent viser des métropoles régionales rassurantes (et peuvent s’offrir quelques mètres carrés supplémentaires) :

• Aix-en-Provence : championne toute catégorie, réputée pour sa qualité de vie. C’est la ville la moins fournie en logements étudiants, mais le nombre de places sur Parcoursup a explosé. Bingo !
• Lille et Bordeaux : elles concentrent le plus grand nombre d’étudiants à loger dans ce top. L’investisseur y trouve un certain confort… et sûrement quelques colocataires bruyants.
• Nantes et Strasbourg : l’Ouest et l’Est, souvent boudés, recèlent bien des opportunités à ne pas négliger.

Rappelons que les petites surfaces de centre-ville, louées à des étudiants, impliquent un turn-over conséquent. Un vrai casse-tête logistique dont raffolent les agences immobilières, moins les propriétaires amateurs de tranquillité. Astuce du chef : trouvez une perle rare (homme ou femme) à tout faire, prête à s’installer au cœur de votre clientèle. Avec moins de temps dans les transports, ils consacreront plus de temps à bichonner votre bien… et resteront plus longtemps. De quoi améliorer votre rendement et vous éviter les plaisirs du déménagement annuel !

Conclusion ? Même avec 100 000 €, l’immobilier locatif reste possible… à condition de viser les villes où la demande étudiante déborde ! Les studios restent rois, à vous de jouer pour décrocher la perle rare, bien placée – et surtout bien louée toute l’année.