“J’ai tout risqué dans une passoire thermique” : son investissement étonne les experts

« J’ai tout risqué dans une passoire thermique » : une phrase qui fait lever les sourcils des experts, et pour cause ! Quand certains fuient ces logements énergivores comme du poisson pas frais, d’autres y voient une possible mine d’or… à condition de ne pas avoir peur de se retrousser les manches — ni du blouson polaire en hiver.

Passoires thermiques : bientôt une espèce en voie d’extinction ?

L’investissement locatif fait rêver, mais avant de dénicher la perle rare parmi les logements vieillissants et énergivores (les fameuses « passoires thermiques »), il faut savoir ce qui attend ce type de biens. Pour faire court : leur disparition programmée du marché locatif. Avec la loi Climat, les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche la lettre G seront interdits à la location dès 2025, les F dès 2028, et les E dès 2034 (hors location saisonnière). L’objectif est clair : réduire les émissions de gaz à effet de serre – le bâtiment générant tout de même 23% de ces émissions – et faire des économies d’énergie. Pour ne rien arranger, un gel des loyers, entré en vigueur le 24 août, frappe désormais ce genre de logements.

Acheter une passoire pour la louer en l’état ? Mauvaise pioche. Mais qu’en est-il si on ose la grande rénovation ?

Investir dans une passoire : fausse bonne idée ou jackpot caché ?

Premier argument qui séduit les amateurs de risque (et les chasseurs de bonnes affaires) : le prix d’achat. Comme le résume Stéphane Fritz, président du réseau Guy Hoquet Immobilier, « les propriétaires bailleurs qui n’ont pas envie ou pas les moyens de réaliser ces travaux vont mettre leur bien en vente ». En d’autres termes : plus de logements énergivores sur le marché, ce qui fait baisser les prix.

• La pandémie de Covid-19 a provoqué nombre de décès et divorces, donc une multiplication des biens en vente.
• Les taux d’intérêt augmentent, les taux d’usure baissent, les banques ferment le robinet du crédit.

Résultat ? Moins de candidats à l’achat, et des prix qui dévissent. Selon la start-up Investir dans l’ancien, une passoire thermique peut s’acheter 20 à 30% moins cher qu’un logement déjà aux normes.

Mais attention à ne pas dégainer le chéquier trop vite ! Selon Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier, pas de raz-de-marée de passoires sur les vitrines d’agences. En 2023, on table sur un million de transactions de ce type, contre 1,2 million l’an dernier. Bref, il n’y en aura pas pour tout le monde.

Rentabilité : le grand écart selon les cas

Acheter un logement énergivore, est-ce le jackpot ou la douche froide ? Eric Allouche, directeur exécutif chez Era Immobilier, préfère jouer la prudence : « C’est à traiter au cas par cas. » Car rénover, c’est parfois perdre quelques mètres carrés d’habitat, notamment si on opte pour l’isolation intérieure. Quand chaque mètre carré vaut 11 000 euros à Paris, le calcul est vite fait…

Deux écoles s’affrontent alors :

• Pour Stéphane Fritz, rénover, c’est garantir la valeur du bien à long terme.
• Pour Eric Allouche, c’est d’abord et surtout viser le meilleur rendement possible.

D’ailleurs, Lior Pardo, cofondateur d’Investir dans l’ancien, évoque des rendements pouvant aller jusqu’à 10% après travaux. Mais avant de penser aux gains, préparez-vous aux travaux !

Transformation énergétique : mode d’emploi du passage obligé

Impossible d’y échapper : qui dit passoire thermique, dit travaux énergétiques. Premier réflexe conseillé par Eric Allouche : faire réaliser un audit de performance énergétique. Cette étape permet de cibler et chiffrer précisément les rénovations à engager.

Envie de tout faire soi-même, façon as du bricolage ? Allouche ne ferme pas la porte, si on se sent à la hauteur. Cela permet d’économiser la main-d’œuvre… à condition de ne pas démonter la maison ! Budget moyen constaté pour remettre une passoire à niveau : comptez entre 15 000 et 60 000 euros. Mais seul un recours à des professionnels agréés RGE donne accès aux aides publiques, comme :

• CEE
• Ma Prime Rénov
• Chèque énergie
• Habiter Mieux Sérénité de l’Anah
• Éco-prêt à taux zéro

Ces dispositifs, cumulables, couvrent de 49 à 50 000 euros de travaux. Un joli coup de pouce pour ne pas casser la tirelire d’un seul coup !

Petit bémol qui pourrait bien tout compliquer : il n’y aurait pas assez d’entreprises de rénovation RGE disponibles, selon les dernières analyses relayées par Yann Jéhanno. La pénurie de professionnels agréés risque fort de ralentir le grand chantier de la rénovation.

En conclusion : investir dans une passoire thermique n’est ni pour les frileux, ni pour les pressés ! Il faudra de la patience, des calculs précis… et peut-être un bon pull pendant les travaux. Mais pour qui relève le défi, la rénovation pourrait bien transformer ces logements en pépites pour les investisseurs avertis.