Où acheter une passoire thermique ? Ces villes réservent de grosses surprises

Est-ce le moment de se lancer dans l’achat d’une passoire thermique ? Derrière ce terme peu flatteur se cachent certains des meilleurs « plans » actuels du marché immobilier… du moins pour qui sait les dénicher, les rénover et naviguer dans la jungle des réglementations (et des contradictions) françaises !

Le grand retour des « passoires » sur le marché

• Prix en baisse significative
• Marges de négociation à la hausse
• Délais de vente qui s’allongent

Dans de nombreuses villes de France, les logements énergivores (avec un DPE F ou G) sont donc fortement décotés. Si, à première vue, acheter une passoire thermique au moment où l’interdiction de location entre en vigueur ne semble pas être l’idée du siècle (avouons-le), il faut bien dire que certains investisseurs avertis commencent à flairer la bonne affaire. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils peuvent négocier ces biens à prix cassé et envisager ensuite des travaux de rénovation énergétique, souvent rentabilisés grâce à un cocktail d’aides et de dispositifs de défiscalisation savamment dosé.

Des opportunités qui varient selon les villes

La chasse aux bonnes affaires est ouverte et, comme à la pêche, il faut savoir choisir son coin.

• L’abondance de passoires thermiques dépend largement du marché local
• Les villes les plus touchées voient une offre supérieure et une demande à la traîne, d’où la multiplication des décotes

Pour dresser ce « palmarès » des meilleures villes où chiner une passoire thermique, il faut avoir l’œil sur certains indicateurs : ralentissement de la demande, marges de négociation, baisses des prix et bien sûr, le nombre de logements mal notés sur leur DPE. Il s’agit de coupler ces données pour repérer où le momentum est le plus favorable à l’acheteur malin.

Passoires thermiques : achat risqué ou opportunité en or ?

Acheter une passoire thermique revêt tout de même quelques subtilités.

• Les factures d’énergie élevées, les interdictions de louer et la peur des travaux freinent nombre d’acheteurs
• En contrepartie, les prix chutent parfois de façon spectaculaire

Casse-tête en perspective pour les vendeurs, qui voient leur bien boudé sauf à revoir drastiquement le prix. Quant aux acheteurs, ils peuvent tirer parti du contexte et négocier ferme… Mais attention, tout n’est pas si simple. Beaucoup de propriétaires s’arrachent les cheveux devant les incohérences du système DPE. Les associations réclament même un moratoire pour le bâti ancien ! Un vrai feuilleton à la française, avec ses rebondissements réguliers.

Certaines voix interrogent aussi la pertinence des calculs de DPE : tiens, un appartement plein sud à Nice (où on chauffe à peine trois mois par an) est-il comparable à une glacière à Roubaix ? On en doute… Pourtant, le classement DPE ne semble pas toujours en tenir compte. De quoi s’arracher encore un peu plus les cheveux, non ?

Réformes, aides et perspectives : l’avenir (incertain) des passoires

À l’horizon, les lignes bougent. D’ici peu, des changements dans les critères d’établissement de l’étiquette énergie devraient sortir des milliers de logements du purgatoire des passoires thermiques. Une nouvelle méthode de calcul arrive : dès le 1er janvier, 20 % des logements F et G pourraient voir leur sort évoluer. Cerise sur le gâteau, une réforme voulue par Matignon pourrait permettre à 850 000 biens chauffés à l’électricité de sortir du statut honni. Un soulagement pour certains, une colère froide pour d’autres qui ont déjà bradé leur bien ou travaillent dans le gaz et le bâtiment. Décidément, l’immobilier et les émotions, c’est une vieille histoire d’amour…

Pendant ce temps-là, le marché change : la multiplication des contraintes et la hausse de la fiscalité poussent de nombreux propriétaires à vendre sans remord les logements qu’ils louaient. Quant au placement préféré des Français, rassurez-vous, son taux reste bien en dessous du rendement attendu d’une bonne rénovation énergétique (1,7 %, et ça pourrait encore baisser…)

Conclusion : un marché à surveiller de près
Si le casse-tête des passoires thermiques fait tourner la tête à nombre de propriétaires, il réserve aussi de belles surprises à ceux qui savent s’informer et veulent miser sur la rénovation. Mais attention à bien maîtriser le DPE avant de se lancer : avec ses changements, ses recours et ses réformes à répétition, il convient de rester vigilant… ou d’avoir un bon stock d’aspirine à portée de main !